Omessa manutenzione delle parti comuni: riparazione a carico anche del condòmino danneggiato

Il condòmino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno, derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 10321 del 20 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Roma.
A dare il ‘la’ alla querelle è l’impugnazione della delibera assembleare avente ad oggetto il riparto delle spese relative ai lavori di rifacimento del lastrico solare del palazzo.
In Appello si è accertato che la ditta appaltatrice dei lavori di manutenzione dello stabile e del terrazzo, di proprietà di due condòmini, aveva mal eseguito i lavori appaltati e, a seguito di un contenzioso, il Tribunale aveva condannato il condominio all’integrale rifacimento del terrazzo ed al risarcimento dei danni, e, di conseguenza, si è annullata la delibera condominiale, che ha ripartito le spese per il rifacimento del terrazzo, ponendole per un terzo a carico dei proprietari del terrazzo e per due terzi a carico del condominio.
Questa decisione è erronea, obiettano i giudici di Cassazione, poiché, in materia di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, il paradigma è quello del danno cagionato da cose in custodia, avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l’uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. Però è anche configurabile una concorrente responsabilità del condominio, che, Codice Civile alla mano, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo. La concorrente responsabilità del condominio è configurabile nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria.
Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri previsti dal Codice Civile, che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Tale concorso di responsabilità si spiega con la naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune, sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna.
In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo – e tenuto conto che l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio – il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.
Quanto alla posizione del condòmino che abbia subito un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio, questi, pur assumendo la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, non è esonerato dall’obbligo di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati.
In questa ottica, la pronuncia di condanna del condominio non incide sulla regola generale che stabilisce la responsabilità dei condòmini per le obbligazioni contratte dal condominio e la relativa ripartizione pro quota. Ciò si giustifica con la comproprietà delle cose comuni in capo ai condomini, in forza di un nesso tra obbligo e proprietà che permane e non viene eliso dal fatto che la condanna del condominio sia affermata nei confronti di un condòmino piuttosto che di un terzo. In tali situazioni, pertanto, il condòmino danneggiato non può essere considerato estraneo ed in posizione di terzietà rispetto all’ente condominiale, dal momento che la dichiarazione di responsabilità di quest’ultimo nei suoi confronti non interrompe il suo rapporto di comproprietà sui beni comuni, che rappresenta il titolo su cui si fonda il suo obbligo di contribuzione.
Lo stesso principio è applicabile anche nel caso in cui vi sia stata una sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell’amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio (cosiddetto condominio parziale), sicché non è preclusa al singolo condòmino l’azione diretta all’accertamento in suo favore delle condizioni previste dal Codice Civile ai fini dell’applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio. Solo nel giudizio instaurato dal condòmino per ottenere la condanna del condominio al risarcimento del danno questi assume la posizione di terzo rispetto all’ente condominiale, essendo portatore di una situazione sostanziale contrapposta ed antitetica a quella del condominio, che addita come responsabile del pregiudizio subito.
Si applica, pertanto, il criterio di riparto che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.
Ne consegue che il condòmino che subisca un danno alla propria unità immobiliare, derivante da un sovrastante lastrico solare in uso o proprietà esclusivi, è tenuto a contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione del bene comune e alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi, per la preminente funzione di copertura svolta dal lastrico).
In conclusione, la sentenza definitiva di condanna del condominio per negligente adempimento degli obblighi di manutenzione del bene comune non rende invalida la delibera che ripartisce la spesa ponendola per un terzo a carico dei proprietari del terrazzo e per due terzi a carico del condominio.